ＭⅢの秘密を探して

壁にしても、コンクリートにじかに壁紙を張ってしまっているから、内外の温度差ですぐ結露してはがれてくる。
また、この結露によってカビの生える可能性は高い。
だいたい、カビの生えるところに、人は住まない。
今後、人々が健康について考えるようになると、ローコストマンションは通用しなくなる。
ローコスト・ロークウオリティーが陶汰され、ローコスト・ハイクウオリティーが実現されれば、それから先はコストプッシュ・コストアップにつながざるを得ない。
また為替が、いまの状態で安定していれば輸入住宅の価格はもっと下がるだろうが為替が安定せず、円安に振れてしまえば流通コストがかかってくる。
先に述べた日銀の独立が現実となって、購買力平価が国際的に均衡がとれれば、いまほどの輸入メリットはなくなり輸入材料も上がり出す。
また、日本建築に欠かせない柱材や化粧材などは、ほとんどが修正材になってきている。
本格的な木造の在来住宅を建てたい人は、今後、材料の確保自体がどんどん難しくなってくるから、更に建築費は高くなってしまうだろう。
最近、私はカナディアン.ツーバイシックスの住宅をお勧めしており、自ら商品開発を行っている。
住宅性能基準の高いカナダの自然素材をふんだんに使う健康住宅であるが、為替が安定的に円高であるため、材料費が安くて済み高品質、低価格が今なら実現できる。
かつての貧困的な日本の住宅政策から、いまは成熟した日本の住宅を考え直すべき時期であるのに、いまだにアメニティーのない箱造りの思想で経営しているハウスメーカーには、いささか閉口してしまう。
結局、自らが納得できる住宅は自分でつくるしかなく、自宅は古くからの友人の設計士とともに意見を結集してこの工法で建てることになった。
今回は住宅の話ではないので詳細には触れないが、不動産は大まかに言って、土地と建物である。
建物に対するものも投資には違いがないのである。
土地は安い時に購入して、建物も安い時期に建築すれば、その分、投資利回りは高いものとなる。
よく地主と呼ばれている人の中には、建物に対して無関2×6 (ツーバイシックス工法) 「枠組壁工法」のひとつで、一般的なものは2×4 (ツーバイフォー工法)があるが、床、壁、天井の6面体を1単位として空間を構成し、面的な広がりがあるダイヤフラムにより高い剛性のある工法。
通常、ツーバイフォーは2インチ×4インチに対し、ツーバイシックスは2インチ×6インチの構造材をつかうものであるため、さらに耐久性、剛性は強い。
心のままハウスメーカー主導でアパート等を建てる人がいるが、これでは投資がうまくいくはずがない。
土地、建物の価値が見極められるようになれば、不動産投資はうまくいく。
建築を考えている人にとっては、そろそろ良い時期に来ていると思う。
(6)コストアップにともなうインフレーション「インフレ」とは持続的に物価が高くなって貨幣価値が下がることだが、その他の要因としてコストアップによるコストプッシュ・インフレがある。
仕入れる材料の値段が上がり、また人件費等のコストが上がることに伴うインフレである。
例えば、ひとつの商品をつくる場合に、その商品をつくるための素材が上がり、流通コストが上がってくれば当然にその商品の価格も上がってくる。
するとそれらに比例して、売り出されている商品も価格の変更を考えるから全体的に物価が上がってくる。
全体的に物価が上がってくれば、当然それらの製造に従事する人たちの人件費も上げざるを得ない。
そうして順送りに「インフレ」を招いてしまうものなのである。
元来、資本主義経済社会というものは「デフレ経済」よりも「インフレ経済」に陥りやすい体質をもっている。
これらを不動産投資の基本である「貸家業」に当てはめてみて考えていただきたい。
不動産価格は、ようやく落ち着きを見せているから、いま底値のみえた地域では、これから若干の価格上昇は避けられない。
また建築費は、先に書いた通り、ローコスト思想が払拭され、高度成長期に建てられた粗悪な住宅群が建て替えの時期に来ているのだから、正常な経済に回復すれば住宅需要は増え、着実に上昇せざるを得ない。
また、固定資産税等の土地保有コストも負担調整は行われるが、やはり上昇するだろう。
つまり貸家業にとってコストの下がる要因は、見当らない。
今の日本経済は為替がほんの少し変化しただけで、全体の動きが大きく変わってしまうほどデリケートである。
日本の国自体の経営体質は、いたってよくない。
税収が不足しているというのに、高コストな体質を改善しようとしないばかりか、借金を繰り返し、おまけに財政投融資等で失敗して、国にはお金がない。
お金がないのは自分のせいなのに、自分は努力しないで、消費税や固定資産税等の増税で賄おうとする。
つまりやむを得ず払わなければいけない人たちのところから、取れるだけ取ろうという発想である。
消費税が払いたくなかったら、物を買うのはよしなさい、固定資産税等が払えなかったら不動産なんて売ってしまいなさい、という発想である。
現在、ただでさえ生活ができなくて餓死してしまう老人たちがいる。
相続税が払えなくて自殺してしまった人もいる。
また固定資産税すら払えなくて、不動産を処分する人だって大勢いるのである。
この人たちの気持ちを、日頃せっせと「から出張」などで裏金をつくったり、高級料亭で官々接待などで私腹を肥やしている人たちには分かるはずはない。
時が江戸時代であれば、一揆に発展してもおかしくない。
だいたい、我々の行う「貸家業」は、不動産を所有し大きな金額を投資して行うから、誤解されやすいが、他の業種等と比較すれば「地道」な商売である。
普通、製造業などの租利益率は40%を超えるものが多いし、建設業だって20%-30%程度は確保できる。
ところが、我々の貸家業は良くて8%、悪ければ4%を切ることだってある。
そこからいろいろかかった経費を差し引いてしまうと、純利益なんてたかが知れている。
したがって、貸家業を本業でやることは難しく、ほとんどの人が副業である。
そんななかで、優良な賃貸住宅なんて供給できるわけはない。
そこにもってきて固定資産税等の税負担増は、さらに日本の景気を後退させる要因となるだろう。
多少コマーシャルじみて恐縮ではあるが、私自身もこの動きのままではいけないと考え、社団法人の全国賃貸住宅経営協会の神奈川支部を設立し、自分たちでこの政治的な動きを変えていこうとしている。
ぜひ、神奈川県内で貸家等をお持ちの方はご参加いただきたい。
また、この協会は全国規模なので、ご自分の住所地の支部にご参加いただきたい。
さて、話はそれてしまったが、世間では「デフレ」の状態がしばらく続き、景気もしばらくは回復しないことを示唆した意見が支配的であるが、実際問題としてはコストダウンに企業が鏑を削るなか、素材や流通コストは上昇しており、細部ではコストプッシュ・インフレの可能性が生じているのである。
先に述べた、日銀が現状の均衡財政のたがを外して独自に動きだし、通貨の供給の制限をはずして、国際的な購買力平価に見合う程度の為替調整ができる程度の通貨供給量となれば、今までの「デフレ経済」のしっぺ返しが生じることもあるだろう。
とにかく、いまの日本経済を救うものは、公共投資などの政府がお金を使ってやることよりも、マネーサプライを上げて、消費促進の経済対策を早く打つことである。

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